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売却前提!中古マンション購入のポイント!

どうも、ばやし(@bayashism)です。

これまで住んでいた賃貸の更新のタイミングで、中古マンションを購入し引っ越しました。

賃貸か購入か?このどちらがいいかは様々なところで議論されていますが、
ばやしは購入に踏み切りました。

中古マンションの購入に際して気を付けたこと、どうやって物件を選ぶか

ばやしの実例を用いながらご紹介いたします。

どうして購入に至ったか?

ばやしが中古マンションを購入しようと思った経緯は

・賃貸の更新時期が近かった。
・マイホームが欲しいという願望があった
・当時1LDK(10万円)に住んでおり、子供ができた時のことを考えると手狭

という理由からでした。

新築一戸建てを建てたいという思いもありましたが、
購入当時の状況としては

・まだ子供がいないから戸建てのイメージができない
・土地から購入する注文住宅は予算的に難しい(ばやしの理想が高すぎ笑)

という状況でもあったので、新築一戸建てという夢は、今後の将来で叶えるとして
何か中古でいい物件があればそれを買おうと決めました。

中古マンションを選ぶにあたって、将来的には戸建てに住みたいという思いがありましたので、
マンションを選ぶ条件として、

・住宅ローン控除を受けられること
・将来的に売りやすいこと
・しばらく住むことも考えて3LDK以上

この3つの条件で物件を探していきました。

中古マンションを選ぶポイント

先にマンションを選ぶ条件として、

住宅ローン控除を受けられること
・将来的に売りやすいこと
・しばらく住むことも考えて3LDK以上

と条件を設定しました。

この条件を前提にしながらマンションを選ぶ際に気を付けたポイントを紹介します。

住宅ローン控除を受けられること

マンションの購入にあたってまず、最優先した項目は

住宅ローン控除を受けられること

住宅ローン控除とは、年末時の住宅ローン残高の1%が所得税や住民税から控除される制度

中古マンションの購入で住宅ローン控除を受けられる条件

・金融機関などの公的ローンの借り入れで、住宅ローンの返済期間が10年以上あること。
・登記簿面積(床面積)が50㎡以上の住宅であること。
・築25年以内であること(木造や軽量鉄骨などの非耐火建築物の場合は20年以内)
・マンション取得から6か月以内に入居し12月31日まで住み続けていること。
・控除を受けようとしている年の所得が3000万以下であること。
住宅ローン控除を受けるためにはこのような条件があります。
この条件から物件を選ぶ条件は
・床面積50㎡以上
・築25年以内(木造・軽量鉄骨は20年以内)
ここで、気を付けなければいけないのが
中古物件の場合、住宅ローン控除を受けられるローン残高が2000万円以内であること!
要するに2000万円以上のローンを組んでも2000万円までしか控除の対象になりませんということです。
ばやし家は共働きなので、夫婦それぞれローンを組み住宅ローン控除を受ける方針とし、
追加の条件として購入額は4000万以内と決めることにしました。

将来的に売りやすいこと

ばやしは、将来的に一戸建てに住みたいという目標がありますので、
中古マンションを購入するにあたり、売りやすいということも考えなければいけません。

よく言われる、売りやすい物件の条件として

・立地がいい
・日当たりがよい(南向き)
・角部屋
・変な間取りじゃない

があげられますよね。

これらの条件も踏まえながら、不動産屋さんと物件巡りをしていました。

当初はできるだけ毎月支払う額を当時借りていた賃貸よりも安くできればなという思いで、
築年数は住宅ローン控除を受けれる25年以内の物件を探していました。

何件か物件を見ているうちに気が付いたことがありました。

それは、天井が低いこと!
今の建築基準法では天井高2.1m以上と決められており、新しめの物件であれば大体2.4m以上の物件が多いそうなのですが、古い物件だと基準ぎりぎりの2.1mの物件が多いとのこと。

天井が低いと床面積が広くてもなんだか狭く感じてしまうものです。
これは次売るときにマイナス要素になります。

さらに、気づいたことは築年数25年以内で探すと、10年間の住宅ローン控除を受け終わった後に売る際に、
次買う人は築年数25年以上たってしまうと住宅ローン控除を受けれないため、買いづらい!

これも次売るときにマイナス要素になります。

売る前提で考えるならばできるだけ築浅(10年以内くらい)で探すという条件に変更し、物件を探しをしました。

ポイントまとめ
・立地がいい
・日当たりがよい(南向き)
・角部屋
・変な間取りじゃない
・築年数が浅い(10年以内) ⇒売却時に築年数が25年以内になるように

 


売却する前提で中古マンションを購入する場合、これらのポイントを押さえて物件探しをすると見つけやすいと思います。

少し、値段は高くても売却時に十分な値段が付くような物件を選択できれば、次の物件を購入する際にもいろいろ選択肢が増えますね!

ぜひ参考にしてみてください。